Le taux d'endettement de 35 % : une règle stricte en 2026
Depuis les recommandations contraignantes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) entrées en vigueur en janvier 2022, les banques françaises ne peuvent pas accorder de crédit immobilier si le taux d'endettement total du ménage dépasse 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle est désormais une norme prudentielle impérative, avec une marge de flexibilité limitée à 20 % de la production trimestrielle de crédits (dérogations possibles sous conditions).
Avant 2022, le seuil de 33 % était une règle professionnelle non contraignante. Le passage à 35 % tout en le rendant obligatoire a légèrement assoupli le critère de revenus mais l'a rendu plus difficile à contourner.
Comment calculer son taux d'endettement ?
La formule est simple : taux d'endettement = (total des mensualités de crédit / revenus nets mensuels) x 100. Mais les banques ont leurs propres méthodes pour évaluer les revenus retenus : les salaires en CDI sont généralement retenus à 100 %, les revenus en CDD peuvent être exclus ou retenus partiellement, les revenus locatifs sont généralement retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance locative et des charges, et les revenus de travailleur indépendant sont calculés sur la moyenne des 3 dernières années.
Le reste à vivre : un critère complémentaire
Au-delà du taux d'endettement, les banques analysent le "reste à vivre", c'est-à-dire le montant disponible chaque mois après paiement de toutes les mensualités de crédit. Un reste à vivre trop faible peut entraîner un refus de crédit même si le taux d'endettement est dans les normes. En 2026, un reste à vivre minimum de 700 à 800 euros par personne est généralement considéré comme acceptable par les établissements bancaires, mais ce critère reste appréciatif.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
Les allocations familiales sont-elles prises en compte ?
En général, les allocations familiales et les autres prestations sociales variables (CAF) ne sont pas retenues par les banques dans le calcul des revenus, car elles ne sont pas garanties sur la durée du crédit et peuvent varier selon la situation familiale. En revanche, certaines allocations pérennes comme l'AAH (allocation adulte handicapé) peuvent être prises en compte partiellement selon les établissements.
Le loyer actuel est-il inclus dans le taux d'endettement ?
Non. Si vous êtes locataire et que vous demandez un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale, votre loyer actuel n'est pas inclus dans le taux d'endettement car il sera remplacé par la mensualité du crédit. En revanche, si vous souhaitez contracter un crédit pour un investissement locatif tout en restant locataire, votre loyer peut être intégré dans les charges selon les banques.
Comment améliorer son taux d'endettement avant un emprunt ?
Plusieurs leviers existent : rembourser les crédits à la consommation avant de faire une demande de prêt immobilier (même si cela mobilise votre apport), allonger la durée du nouveau crédit pour réduire la mensualité, augmenter votre apport personnel pour réduire le capital emprunté, ou encore intégrer un co-emprunteur avec des revenus supplémentaires. Le regroupement de crédits peut aussi réduire la mensualité totale.
Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance emprunteur ?
Oui. Depuis les recommandations HCSF de 2021, le taux d'endettement de 35 % est calculé assurance emprunteur incluse. L'assurance emprunteur représente généralement entre 0,1 % et 0,4 % du capital emprunté par an selon l'âge et l'état de santé. Pour un emprunt de 200 000 euros, l'assurance peut représenter 50 à 80 euros supplémentaires par mois, ce qui n'est pas négligeable dans le calcul.